第十五章

我曾经写过，运气是大多数财富的核心。段伟红和我在中国平安的首次公开募股中获得了幸运。然后我们又有了一次。

在他担任机场负责人的早期，李培英与一家大型国有企业--北京旅游集团签署了一份谅解备忘录，以购买北京旅游集团在北京市中心持有的一家酒店。李培英想重新开发这个地方，并将北京首都国际机场集团的总部设在市中心。这将是一个巨大的虚荣心项目，但它从未进行过。我们在机场的合资企业成立大约一年后，李培英告诉我这笔交易。

李培英说他对在该地块上建房不再感兴趣。我不知道，但李培英几乎一直在接受党的中央纪律检查委员会的腐败调查。因此，他为机场集团建立第二个总部的梦想--就在他最喜欢的寿司店附近--自然也就落空了。

我问李是否我们的合资企业可以从机场买下这个项目。他认为这是个好主意。我们向北京旅游集团提出了这项交易。

位于北京朝阳区的工地沿着亮马河走了500码，当时亮马河是一条臭气熏天的水道，冬天结冰，春天则是有害藻类繁殖的场所。华都饭店是一个有点破旧的三星级四层楼的设施，有一个令人惊讶的好食堂，是这个地方的支柱。

我们让独立审计师对土地进行了评估，并通过机场和北京旅游集团的党委对数字进行了分析。段伟红和我不知道房地产价格的走向，但我们乐观地认为事情在向好的方向发展，我们打算尽可能多地控制土地。一旦双方就土地和酒店的价值达成一致，大约1亿美元，我们的合资企业就用一家国有银行的贷款买下了它。

我们也让这个项目搁置了多年。我所有的精力和我们所有的资本都被机场消耗掉了。然后段伟红去了纽约，有了阿里斯顿。最后，到了2010年，我准备好了建设。但政治再次阻碍了我。

李培英被捕后，新的法规出台，禁止机场参与其核心业务以外的任何事情，特别是房地产，因为土地交易已经成为腐败的源头。因此，正当我把注意力转移到开发该地块时，我们最大的合资股东--北京首都国际机场集团却临阵脱逃。

机场找到我们，实际上是命令大洋公司向合资企业购买这块土地。机场说，它首先要对土地进行重新评估，然后以新的价值将其卖给我们。当然，机场是想赚大钱的。在此期间，北京的土地价值飙升，特别是在黄金地段，如亮马河岸边的大片土地。

我们反驳说要以合资企业支付的原价加利息购买该土地。我们注意到，机场基本上是在强迫我们把土地从合资企业手中拿走。我们希望合资企业能开发这块土地。为什么我们要以虚高的价格从合资企业手中买下这块土地？

根据规定，只有在公开招标后才能出售土地。但这个过程可以通过管理来吓退竞争对手。首先，出售的项目实际上并不是土地；而是一家拥有花都饭店的控股公司，而花都饭店本身就拥有土地。除了我们，没有一个潜在的买家知道这个控股公司的负债。对他们来说，这是个黑匣子。最后，我们出价1.3亿美元，是唯一的出价。段伟红和我凑足了资金。这一次，张阿姨真的拿出了一些钱，大约4500万美元。

最终，这个重建项目--包括一个酒店、住宅、办公空间和博物馆--将成为一笔巨大的意外之财。花都饭店占用了大约45万平方英尺的面积。当我们把它建好后，新址包含了四座建筑，地上有将近150万平方英尺，地下有80万平方英尺。我只能猜测今天的总价值。但它一定是在25亿到30亿美元之间。没有人知道，北京的房地产价格会像现在这样升值。这在很大程度上是运气。

对我来说，这个项目是一种快乐。监督机场的建设是我的训练营。现在我已经成功了，重建项目是我可以利用我的训练，避免新手的错误，并发挥我的创造力的地方。

我们的第一个冲动是要在北京建造最高的建筑。段伟红和我举行了一次有世界上最著名的建筑师参加的竞赛。我们收到了建筑师诺曼-福斯特关于建造一座1250英尺高的大厦的建议。但法规要求，项目对面的住宅公寓区在一年中最短的一天里要有两个小时的阳光照射。所以我们被迫将高度减半，并利用我们控制的每一平方英寸的土地。段伟红向画家曾梵志提供了一个机会，将他的工作室设在我们正在规划的博物馆的顶层，并在隔壁增加一个娱乐空间。在下面的楼层，博物馆将展示曾梵志的作品，其中许多作品在世界各地的售价高达数百万美元。中国的大多数博物馆是由国家管理的。拥有一个私人拥有的博物馆将改变你策划展览的方式。

最后，我们获得了建造四座大楼的许可。一个酒店和公寓将共享一个20层的结构。然后是两座办公大楼和博物馆。办公空间几乎占了整个项目的四分之三，另外四分之一是酒店，剩下的四分之一是公寓。我们只有有限的店面；中国的商场建设得太多了。我们计划将博物馆建在离亮马河岸边仅几英尺的地方。

在我看来，这个场地是北京最好的场地之一。项目的整个南侧沿河岸而建。北京最古老的使馆区之一就在河的另一边，这是一个绿树成荫的社区，由两层楼的房子和教堂组成，周围有广阔的场地。在没有雾霾的好天气里，你可以从这里望向一片绿色的海洋，就像你从曼哈顿第59街向北望向中央公园一样。此外，北京市政府正在清理河道。腐烂的气味消失了。

段伟红和我在我们的职业生涯中一直住在世界上最高档的酒店。我们知道他们是如何运作的，也了解什么是好的房间。与机场项目不同，我们不需要走遍世界去研究酒店，因为我们的生活已经不自觉地投入到这项工作中。段伟红和我雇用了一个由室内设计师、照明设计师、建筑师和工程师组成的全明星系列。为了设计项目周边的景观，我们采访了一位从父亲那里继承了禅宗寺院的日本僧人。我们最终选择了一个来自澳大利亚的团队。为了设计博物馆，我们与普利兹克奖得主、自学成才的安藤忠雄签约。对于办公大楼、酒店和住宅，我使用了纽约的KohnPedersen Fox建筑公司，该公司曾在世界各地建造摩天大楼。

我们的任务是使其成为中国有史以来最好的房地产项目。我们不惜一切代价来实现这一目标。我们有意识地将自己与其他富有的开发商区分开来，他们雇用设计师，然后让他们做决定。这种模式的问题是，设计师和开发公司的高管从未过过奢侈的生活。段伟红和我有过--十年来。我们知道，如果我们能把我们的审美和我们团队的专业精神结合起来，结果将是令人印象深刻的。我把这个项目命名为 "创世纪"，因为我相信我们可以在全球房地产开发中书写新的篇章。

2011年1月，我们在北京与我们的设计团队举行了一次启动会议。来自世界各地的大约七十人挤在一个会议厅里。我在会议开始时发表了讲话。我穿着一套深蓝色的西装。我还穿着一双由法国鞋匠Atelier duTranchet定制的深红色鞋子，名叫Sergios。"你见过像我这样穿戴的业主来参加这样的会议吗？"我问道。"看看这双鞋！这就是我想带来的风格。这就是我想为整个项目带来的风格。"整个大厅的人都笑得很开心。但他们知道我是认真的。对他们来说，在一个可以列入他们简历的项目上工作是很有启发的。他们从未见过一个业主准备花这么多钱做得最好，从不偷工减料，追求完美，还穿着鲜红的鞋子。

中国到处都是酒店，部分原因是中国商人喜欢酒店，就像他们喜欢私人俱乐部一样。国有企业的高管们喜欢建造酒店，因为他们可以像俱乐部一样使用这些酒店来招待联系人或追求情妇，所有这些都由国家出资。即使在退休后，国有企业的前高管也会在游泳池里游泳，在餐厅就餐，或免费预订房间。北京的五星级酒店比世界上任何其他城市都多。我知道，如果我打算在项目中加入一家酒店，我想要一家规模有限的酒店，以使它至少有一个争取盈利的机会。我决定与宝格丽合作，宝格丽是世界酒店中的一颗明珠，也是一个能够提升整个项目价值的品牌。最初，我主张建一个有60个房间的酒店；而宝格丽想要更多。我们最终确定了一百二十个房间。

我深入研究了房间设计的每个方面。我希望我的酒店能给客人提供他们在其他地方无法得到的东西，这些小装饰能改善经常令人紧张的旅行体验。例如，大多数五星级酒店几乎没有提供足够的空间给一个打开的行李箱。但旅行者往往是成双成对的。我指示我的建筑团队确保我所有的房间都有足够的空间容纳两个行李箱。这额外的五平方英尺被证明是一笔很大的开支，但这是值得的。

我们和宝格丽争论过谁能得到顶层，是酒店还是公寓。我们希望顶层是住宅，因为在这样的黄金地段，它们会卖出北京最高的价格。宝格丽最终屈服于我们的愿望。段伟红和我选择了顶楼，这是一个占地一万平方英尺的公寓，为我和阿里斯顿配备了一个室内游泳池。这将是我们的家。

段伟红在2010年我们启动项目时回到了工作岗位。我们开始在员工面前就项目细节公开争吵。她似乎很喜欢和我唱反调。我们会在晚上谈论这个问题，她会同意这看起来并不好，但第二天她又会这样做。最后，我们决定分担责任，限制我们在办公室内的互动。

我负责市场、规划、战略和销售，她负责施工、成本和质量控制。不过，还是有很多交叉的地方。在联席会议上，她还是会公开地把我拒之门外。有一次会议涉及住宅的大小，这涉及到详细的财务和政治计算。我们寻求什么样的客户？是以300万美元购买1400平方英尺的小单元的人，还是以20倍的价格购买一整层楼的人？不要忘了，那是中国蓬勃发展的年代。也许有人想在中心城区建一座空中豪宅。我们当然也是如此。

就社会地位而言，这些将是完全不同的客户。单纯的富人与富人之间的关系。他们甚至应该混在一个共同的电梯和一个共同的大厅里，还是应该有单独的入口？当涉及到政治时，在一个所谓的共产主义国家，人们花几千万美元买一套公寓是否明智？在中国，人们会不会害怕花这样的钱？我们应该如何押注社会和政治趋势？

我的团队花了几个月的时间研究这个课题，我们与段伟红和她的小组分享了我们的发现。毕竟，他们是建设者。段伟红没有留下什么印象。她不喜欢我们建议的组合。但我感觉到，她对我发号施令感到不舒服。她在房间里转了一圈，问她的团队对我们的计划有何看法。他们七嘴八舌。我感觉自己又回到了机场，和取代李培英的总经理在一起。每个人都有不同的意见，而缺乏共识意味着我们无法完成任何事情。

段伟红随后宣布，她想暂时搁置这一决定。我很生气。"你以为你很聪明，你去做吧。"我大喊，并补充说，"我受够了。"我走了出去。这不仅仅是一个意见分歧的问题。段伟红在公共场合公开不尊重我，鉴于我一生都在担心面子问题，这尤其令人痛苦。

我与段伟红的关系一直包含着我与父母关系的回声。当段伟红和我第一次见面时，她不停地批评我，就像我父母那样。我把这种指责记在心里，改变了我的生活方式、穿着、说话和行动，试图遵循她的成功秘诀。但是，一旦我成功了，我就面临着，就像我和我父母一样，我的私人世界和我的公共世界之间的差距，前者被段伟红的不赞同所染指，后者则充满了荣誉和成就。有些东西必须要付出。

事后看来，我相信段伟红觉得有必要宣扬她的权威。她离开中国去生阿里斯顿，随着我在公司地位的提高，她觉得自己的地位被削弱了。我自己建立了管理团队。除了首席财务官之外，所有的招聘都是我做的。从机场开始，我从头开始组建了这个团队。当我出售我们在机场的股份时，与Prologis的交易的一部分是，整个管理团队将与我一起离开。建立这个团队是我所完成的最伟大的事情之一。段伟红专注于与党内大佬们建立关系。但我和我的团队实际上开展了工作。段伟红没有参与很多这种劳动，这放大了她的不安全感。

我和我的团队努力创造一种中西合璧的混合文化。与大多数中国老板不同，我相信周末可以休息。同时，我也不是一个从三千英里外强加价值观的跨国公司。我从头开始设计一切。我相信个人成长。如果我不这样做，那就太虚伪了。毕竟，在PalmInfo公司倒闭后，我在上海花了很多时间，后来又在阿斯彭研究所努力改善自己。我配合国际公司的福利待遇。我支付了一些高级员工的费用，让他们获得MBA学位。我也没有雇用亲戚。段伟红曾帮助她同父异母的弟弟在天津的房地产业务，但他从未在我的工资单上。因此，我们避免了困扰许多其他中国公司的派系纷争。

尽管我们是夫妻，也是商业伙伴，但段伟红和我之间的竞争非常激烈。她塑造了我，促进了我的成功，但现在她觉得我正在挑战她的权威，她担心我不再需要她了。她说得很有道理。我相信时间是站在我这边的，以我的专业知识为驱动因素，我们的公司很快就会与中国或国际公司在中国和国外的发展项目上进行公平竞争。我也期待着有一天，段伟红和我将以更平衡的方式分享我们的财富。但段伟红显然不愿意改变。她把玩关系游戏看作是她唯一的技能，她害怕有一天不再需要关系游戏，也就是不再需要她。

一旦我们在2012年获得建造宝格丽的批准，该项目就不像机场那样依赖关系，所以段伟红的作用较小。外国人主导了工作。我所有的承包商都是国际的。我们没有混迹于觥筹交错之间。我把茅台酒留在了我的后视镜里--尽管当我偶尔打开一瓶陈年红葡萄酒时，团队都很欢迎。

尽管我在工作中感到快乐，但我与段伟红的关系开始恶化。具有讽刺意味的是，甚至是悲剧性的是，一个本可以使我们更加亲密的项目似乎正在将我们拉开。我现在可以看到，我们在感情上从来没有足够的亲近，对我们的关系分析得太务实了。段伟红一直认为，在我们的关系中，激情应该退居次要地位，只要基本的逻辑是强大的，我们这对夫妇就能经受住。

但我的观点是，逻辑是不够的。在生活中，我们在处理关键关系时，将跳下悬崖与经过计算的自我利益混为一谈。没有完美的公式。但段伟红和我显然没有正确的公式。我们的结合中投入的情感太少。现在回想起来，那是能让我们在一起的胶水。情感本来可以作为软组织，这样，当骨架被削弱时，仍有一个重要的层来缓冲我们的跌倒。